Leony Kaget 'Pajak' Balik Nama Mahal! Ini Cara Hitung BPHTB dan PPh dengan Benar

Pajak ini menjadi tanggungan pihak penjual. Besaran PPh adalah 2,5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau Nilai Transaksi, mana yang lebih tinggi. PPh ini harus dibayarkan oleh penjual sebelum proses balik nama dapat dilanjutkan.

Penting untuk dicatat bahwa kedua pajak ini (BPHTB dan PPh) harus lunas dibayarkan sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

2. Biaya Notaris/PPAT

Proses balik nama wajib dilakukan melalui PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). PPAT adalah pejabat publik yang berwenang membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

Biaya jasa PPAT biasanya mencakup beberapa hal:

• Jasa Pembuatan Akta Jual Beli (AJB): Biaya ini berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi properti, atau tergantung kesepakatan dengan PPAT.
• Jasa Pengecekan Sertifikat: Sebelum transaksi, PPAT akan memastikan keabsahan sertifikat properti ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Biaya ini umumnya sudah termasuk dalam jasa PPAT.
• Jasa Pengurusan Balik Nama: PPAT akan mengurus semua administrasi di BPN, mulai dari pengajuan permohonan hingga pengambilan sertifikat baru.

Disarankan untuk mencari PPAT yang kredibel dan berpengalaman. Anda bisa membandingkan biaya dan layanan dari beberapa PPAT sebelum memutuskan.

3. Biaya Administrasi di Kantor BPN

Selain biaya notaris/PPAT, ada juga biaya resmi yang harus dibayarkan langsung ke BPN. Biaya ini umumnya tidak terlalu besar, sekitar Rp 50.000 per lembar sertifikat. Namun ada biaya lain yang perlu diperhatikan:

Biaya Pendaftaran Balik Nama di BPN

Baca Juga: Bukan Hanya Pajak, Buruh Minta Pemerintah Tak Naikan Cukai Rokok

Biaya ini dibayarkan kepada BPN saat pengajuan balik nama.

Rumus perhitungan biayanya adalah: (Nilai jual tanah / nilai tanah per meter persegi) x 1/1.000 + Rp 50.000,-.

Nilai jual tanah didapat dari nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi.

Contoh Simulasi Perhitungan Biaya Balik Nama

Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, mari kita simulasikan total biaya balik nama untuk sebuah rumah dengan nilai transaksi Rp 1,5 miliar.

• Nilai Properti: Rp 1.500.000.000
• Nilai tanah per meter persegi (asumsi): Rp 5.000.000
• NPOPTKP (asumsi): Rp 80.000.000
• Biaya PPAT (asumsi): 0,8% dari nilai transaksi

Perhitungan Pajak:

• BPHTB (Pembeli): 5% x (Rp 1.500.000.000 - Rp 80.000.000) = 5% x Rp 1.420.000.000 = Rp 71.000.000
• PPh (Penjual): 2,5% x Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000

Perhitungan Biaya PPAT:

• Jasa PPAT: 0,8% x Rp 1.500.000.000 = Rp 12.000.000

Biaya Pendaftaran Balik Nama BPN (Pembeli):

• (Rp 1.500.000.000 / Rp 5.000.000) x 1/1.000 + Rp 50.000
• (300) x 1/1.000 + Rp 50.000
• 0.3 + Rp 50.000 = Rp 50.000.3 (umumnya dibulatkan atau diatur dengan minimum tertentu).

Total Biaya yang Ditanggung Pembeli:

BPHTB + Jasa PPAT + Biaya Pendaftaran Balik Nama BPN

Rp 71.000.000 + Rp 12.000.000 + Rp 50.000 = Rp 83.050.000

Ini belum termasuk biaya-biaya kecil lainnya seperti fotokopi dokumen atau materai. Dari simulasi ini, terlihat bahwa biaya balik nama bisa mencapai puluhan juta rupiah, oleh karena itu persiapan finansial yang matang sangatlah penting.

Memahami biaya balik nama properti adalah langkah awal yang cerdas dalam perjalanan kepemilikan aset. Dengan persiapan yang matang dan pemahaman yang tepat, proses ini tidak akan terasa rumit dan Anda bisa menjadi pemilik properti yang sah dan tenang.
 

Kontributor : Rizqi Amalia